不動産投資ローンと住宅ローンを両立できるか？年収別シミュレーション【医療系サラリーマン向け】

「住宅ローンがあると不動産投資ローンは組めない？」「どちらを先に借りるべき？」
医療機器業界で働く30代が実体験をもとに、不動産投資ローンと住宅ローンの両立について解説します。

2つのローンの違い

住宅ローンは金利が低く条件が良い一方、自己居住が前提のため賃貸に出すことはできません。不動産投資ローンは金利が高い分、家賃収入で返済できるという特徴があります。

借りる順番が重要

不動産投資ローンと住宅ローンの両立を考えるとき、「どちらを先に借りるか」が非常に重要です。

一般的には「住宅ローンを先に組む」方が有利とされています。住宅ローンは金利が低く、後から投資ローンを組む際に不動産収入をプラス評価してもらえる場合もあるためです。

年収別返済シミュレーション

年収800万円の場合（私のモデルケース）

私の実際のローン状況は、不動産投資ローン（都内ワンルーム）のみです。家賃収入でローン返済の大半をカバーしており、手出しは月数千円〜1万円程度です。将来的に住宅購入を検討する際は、不動産収入をプラス評価してもらえると金融機関から聞いています。

金融機関が見るポイント

2つのローンを同時に持つ場合、金融機関は「総返済負担率」を重視します。

総返済負担率の目安：年収の35〜40%以内に収めること。年収800万円なら年間280〜320万円、月23〜27万円が上限の目安です。住宅ローン＋投資ローンの合計返済額がこの範囲内であれば審査が通りやすくなります。

注意点

不動産投資ローンは住宅ローンより審査が厳しい

不動産投資ローンは「物件の収益性」も審査対象になります。利回りが低い物件や空室リスクが高いエリアの物件は、審査が厳しくなります。

金利上昇リスクに備える

変動金利でローンを組む場合、将来の金利上昇で返済額が増える可能性があります。現在の低金利が続くとは限らないため、金利が1〜2%上昇しても家計が破綻しない計画を立てましょう。

空室時のキャッシュフロー計算

不動産投資ローンの返済原資は家賃収入です。空室が続くと給与から補填が必要になります。3〜6ヶ月の空室でも耐えられる緊急資金を用意しておきましょう。

まとめ

📌 この記事のまとめ

• 住宅ローンと不動産投資ローンの両立は年収800万円以上なら十分可能
• 一般的には「住宅ローンを先に借りる」方が有利
• 総返済負担率を年収の35%以内に収めることが審査通過の目安
• 家賃収入で投資ローンの大半をカバーできれば、実質負担は少ない
• 金利上昇・空室リスクに備えた緊急資金の確保が必須

「ローンを2本抱えるのが怖い」という気持ちはよくわかります。しかし正しくシミュレーションすれば、実質的な負担は想像より小さいことがわかります。まず自分の年収と返済上限を計算してみましょう。

📚 関連書籍・おすすめ商品

※本ページはAmazonアソシエイト・プログラムに参加しています。紹介リンクから購入いただくと、サイト運営の支援になります（購入者様の負担は変わりません）。

• 📗 サラリーマン大家の不動産投資入門（会社員向け不動産投資の基礎）
• 📘 金持ち父さん 貧乏父さん（不動産投資の定番名著）
• 📙 サラリーマン大家の確定申告・節税ガイド（不動産収入の節税術）

実際に両立した私のケーススタディ

私は外資系医療機器メーカーに転職後、都内ワンルームマンションへの不動産投資ローンを組みました。一般的に住宅ローン→投資ローンの順番が有利です。住宅ローンは居住用のため金利が低く審査も通りやすい。投資ローンを先に組むと返済額が負債として住宅ローンの審査に影響し、借入可能額が下がるケースがあります。医療職は国家資格保有者として安定した職業と評価されるため、融資審査は比較的スムーズでした。よくある失敗は投資ローン先行で住宅ローンが通らなくなること・頭金ゼロ購入でキャッシュフローがマイナスになること・金利上昇リスクの考慮不足の3点です。

まとめ：医療職が不動産投資を始める前に確認すべきこと

• 住宅購入の予定がある場合は、住宅ローンを先に組む
• 投資ローンは自己資金（頭金）を物件価格の10〜20%以上用意してから
• 医療職の属性（国家資格・雇用安定性）は金融機関から高く評価される
• 変動金利を選ぶ場合は、金利上昇時の返済増加分を想定した余裕資金を確保する
• 管理会社の選定は空室率・対応スピードを重視する

不動産投資は「安定した職業＋計画的な資金管理」があれば、医療職に特に向いている資産形成手段です。焦らず、基礎知識をしっかり身につけてから始めることをおすすめします。

医療職が不動産投資で成功するためには、まず「自分の信用力を正しく理解すること」が出発点です。国家資格・安定した雇用・収入の継続性という三拍子が揃った医療職は、金融機関にとって理想的な融資先です。この強みを活かして、計画的に資産形成を進めていきましょう。

医療職が不動産投資で成功するためには、まず自分の信用力を正しく理解することが出発点です。国家資格・安定した雇用という強みを活かして計画的に資産形成を進めていきましょう。